Nacionalizacija
     
      Demokratska nacionalizacija u okolnostima pljačke gradskog građevinskog zemljišta
     
      Ugradi me u izgradnji
     
      Kako bi bilo jasnije u kom pravcu se kreće pljačkaška ideologija novih boljševika, treba pogledati na kakav način pripremaju, predlažu i sprovode zakonska rešenja vezana za gradsko građevinsko zemljište i raspolaganje njime. Tabloid je istraživao ovaj fenomen na primeru Beograda gde se nalazi najskuplje gradsko građevinsko zemljišta na Balkanu...
     
     
      Žika Rakonjac
      Nikola Vlahović
     
      Podizanjem medijske uzbune oko jedne, zakonom odobrene pljačke (slučaj naturalizovanog Slovenca, Petera Matića i bivše zgrade CK), fenomen gradskog građevinskog zemljišta ponovo je postao predmet političkih obračuna u najavi.
      Godinu dana ranije, na stranicama Tabloida detaljno je razjašnjena pljačka gradskog građevinskog zemljišta i način kako je obavljena uz saglasnost pokojnog gradonačelnika Beograda Nenada Bogdanovića i aktivnog učešća ondašnjeg gradskog menadžera Bojana Stanojevića, dogradonačelnice Radmile Hrustanović i Siniše Nikolića tadašnjeg direktora Direkcije za gradsko građevinsko zemljište.
      Uprkos tome, fenomen otimanja najskupljih prostora na Balkanu postao je medijska tema tek kad se predsednik Srbije Boris Tadić nespretno našao u jednoj televizijskoj emisiji, ne znajući (ili ne želeći) da odgovori na pitanje ko je i kada dao silne hektare gradskog građevinskog zemljišta izvesnom Peteru Matiću iz Maribora, državljaninu Slovenije, čoveku koji je zaposeo sve ključne građevinske lokacije u glavnom gradu.
      Početkom februara 2009. godine, gradonačelnik Beograda Dragan Đilas i ministar životne sredine i prostornog planiranja Oliver Dulić, pred skoro praznom salom gradske skupštine počeli su raspravu na temu gradskog građevinskog zemljišta. Kako su, očigledno, sami sebi u ovoj stvari bili više nego dovoljni, počela je jedna već viđena skupštinsko-zakonodavna akrobatika.
      U raspravi koje nije bilo, podržana je ideja za što brže dobijanje građevinskih dozvola, a Oliver Dulić, čije ministarstvo je i zvaničan predlagač novih zakonskih rešenja u ovoj oblasti, imao je već pripremljene ideje o novom investicionom ciklusu u građevinarstvu.
      Namera Dulićevog ministarstva je bila da se ceo postupak javne rasprave i donošenje Zakona obavi do kraja marta meseca, bez obzira što je reč o jednoj kompleksnoj temi koja zahteva najširu javnu raspravu uz učešće najstručnijih ličnosti.
      Kada je 2003. godine donet Zakon o planiranju građevinskog zemljišta i izgradnji, unapred je bilo poznato da taj zakon ne valja, i da mora biti izglasan zbog potreba krupnog kapitala, pa čak i pranja narko-kapitala koji se našao u građevinskim investicijama.
      Potom su, prirodno, došli ljudi bez znanja i struke, konfiskovali društvenu svojinu i rasprodali je na doboš.
      Od ovog zakona je napravljena farsa. Njegove posledice su sadašnje divljanje na prostoru gradsko građevinskog zemljišta, i srećni dobitnici poput Petera Matića i njegove firme MPC, ali i mnogih drugih, srpskoj javnosti znanih i neznanih.
      Do današnjeg dana suština je opet ostala nerešena. Vlasništvo i raspolaganje građevinskim zemljištem nigde se nije spominjalo.
      Iako su sve predizborne i izborne poruke bile usmerene na svetinju privatnosti i Zakon o restituciji, i onda i danas je bilo jasno da je reč o običnom političkom marketingu.
      Direkcije za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda koja se bavi privođenjem građevinskog zemljišta nameni što nije njen primarni zadatak, kao da su građani glupi pa ne znaju sami da raspolažu svojom imovinom.
      Logično bi bilo da se prvo donese Zakon o svojini i restituciji da se vidi kako će se kroz vraćanje oduzete-nacionalizovane imovine vršiti obeštećenja građana, s obzirom da imovinski status zemljišta na kome se gradi nije rešen. Jer, prelazak zemljišta iz prava korišćenja u pravo svojine mora da se reguliše posebnim Zakonom kojim bi se taj prelazak precizno predvideo.
      Pitanje nadoknade štete je opet po strani, iako je logično i normalno da država ne samo vrati ono što je neustavno oduzela, već i nadoknadi i razne vidove gubitaka koji su u međuvremenu nastali.
      Dulićevim Nacrtom novog Zakona o planiranju, građevinskom zemljištu i izgradnji u članu 73. uvodi se "porez" na neizgrađene spratove i vazduh koji udišemo. Tabloid prvi put javno objavljuje ovaj novi pokušaj zakonske blagonaklonosti prema srećnim dobitnicima.
     
      Stav 1. Predviđa se plaćanje naknade za pogodnosti građevinskog zemljišta;
     
      Stav 2. Visina naknade za pogodnosti građevinskog zemljišta utvrđuje se na osnovu Koeficijenta zone urbanističkih pogodnosti iz zoning plana,"maksimalne bruto razvijene građevinske površine objekta na parceli predviđene urbanističkim planom naselja, odnosno Planom detaljne regulacije i koeficijenta komunalne opremljenosti građevinskog zemljišta";
     
      Stav 3. Zoning plan sa koeficijentima urbanističkih pogodnosti, kao i koeficijente komunalne opremljenosti utvrđuju opština, odnosno Grad Beograd svojim aktom, u skladu sa zakonom, na osnovu prethodno sprovedene stručne kontrole;
     
      Stav 4. Stručnu kontrolu zoning plana obavlja komisija za planove, a usvaja ga skupština jedinica lokalne samouprave.
     
      Dakle, u stavu 1. predlaže se da vlasnik zemljišta plaća naknadu za pogodnosti građevinskog zemljišta koja se sada plaća u zavisnosti od veličine postojećeg objekta koji je na državnom zemljištu.
      Ovim Nacrtom zakona uvodi se poseban "porez" koji nije u vezi sa veličinom objekta koji vlasnik ima. Visina takve naknade određuje se na osnovu koeficijenta zone urbanističkih pogodnosti iz zoning plana koji utvrđuje opština ili grad koji se ne može osporiti pa će opština da sprovodi svoju "politiku" i pravi ko zna kakve zoning planove.
      Drugi element visine te naknade trebalo bi da bude koeficijent komunalne opremljenosti građevinskog zemljišta, nešto što su svi građani platili pre zidanja svog objekta i što se zove naknada za uređenje građevinskog zemljišta koja se plaća pre izgradnje novog objekta, pa nema razloga da se ponovo plaća na rate jer su to građani platili pre izgradnje svoga objekta.
      U Stavu 2. govori se o visini naknade za pogodnosti građevinskog zemljišta, gde se ta visina određuje između ostalog i prema novoplaniranom objektu na toj parceli.
      Drugim rečima, vlasnik zemljišta treba da plaća, ne samo za ono što ima (postojeću zgradu gde živi), već i za ono što nema !
      Zatim se visina plaćanja naknade određuje prema koeficijentu komunalne opremljenosti građevinskog zemljišta ali nije jasno da li se misli na komunalnu opremljenost njegove parcele ili zemljište van te parcele.
      Treći faktor, koeficijent zone urbanističkih pogodnosti iz zoning plana, uzima se kao merilo za određivanje visine naknade za pogodnosti građevinskog zemljišta.
      Ako se zapitamo ko je izgradio grad i opremio ga u smislu komunalne opremljenosti, jasno je da su to bili građani koji u njemu žive.
      Svako je morao da plati naknadu za uređenje gradskog građevinskog zemljišta za sada postojeći objekat, a kada bude hteo da ga zameni novim objektom opet će morati da plati naknadu za uređenje građevinskog zemljišta jer će za novi objekat biti potrebno da se, recimo, dovedu nove cevi većeg prečnika ili sve ostalo što je potrebno da bi novi objekat mogao da se koristi.
      Ako je sve u vezi opremanja zemljišta već plaćeno, zbog čega treba platiti i naknada za pogodnosti građevinskog zemljišta? Ovo tim pre, ako znamo da su sami građani sve te pogodnosti platili prilikom izgradnje svoga objekta.
      Vlasnik nije nikome dužan da plaća naknadu za korišćenje sopstvenog zemljišta, a kao vlasnik zemljišta platiće porez na imovinu.
      Konačno, na osnovu svega viđenog, jasno je da svako kome padne na pamet da crta visinu objekta u urbanističkom planu, za toliku visinu će "porez" plaćati samo se neće zvati porez na imovinu koja ne postoji, već će se zvati naknada za pogodnosti građevinskog zemljišta.
      Racionalno korišćenje građevinskog zemljišta ne znači da svuda mora da bude izgrađen soliter. Odnosno, ako neko stanuje u prosečnoj porodičnoj kući, skoro je sigurno da takav neko nema novca da plaća planom predviđeni objekat (naknadu za pogodnosti lokacije tj. građevinskog zemljišta koji nije sagrađen).
      Onaj ko je smislio da natera sve građane u Srbiji da se sele na jeftinije lokacije, morao bi pre toga da pročita član 58. Ustava Republike Srbije, stav 2. koji glasi:
      "Pravo svojine može biti oduzeto ili ograničeno samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu Zakona, uz naknadu koja ne može biti niža od trećine".
      Scenario predlagača ovakve ozakonjene pljačke, u ovom slučaju Ministarstva životne sredine i prostornog planiranja, više je nego očigledan.
      Ne može se nekome uzeti zemljište samo na osnovu toga što je nacrtan plan da se tu gradi, već se ta pitanja takođe regulišu Ustavom i Zakonom.
      Pošto predloženi nacrt Zakona nije u skladu sa Ustavom vlada Srbije paralelno sa predloženim Zakonom započinje skupštinsku rasprava o dopunama i izmenama Zakona o eksproprijaciji.
      Namera ovih predlagača je sasvim druga. Iza ove ozakonjene nacionalizacije država uzima pravo da svaku parcelu koja se nekome svidi prevede u gradsko građevinsko zemljište od javnog interesa.
      Ovakvim predloženim rešenjem dobila bi urbanistička mafija udružena sa opštinskom i gradskom upravom.
      To znači da urbanisti, na osnovu neustavnih planova, mogu da šire grad unedogled i da na osnovu toga (opet pod pojmom javnog interesa) nacionalizuju vlasnicima zemljište.
      Na ovom mestu je prirodno postaviti pitanje: šta su javne potrebe? Novi predlog Zakona o eksproprijaciji jača ulogu vlasnika građevinskog zemljišta (država) a ograničava pravo sadašnjih i bivših korisnika. Proširuje se mogućnost onima koji mogu da koriste ekspropisano zemljište a da nadoknadu za njega nije određena prema tržišnoj vrednosti već i prema proceni onoga ko vrši eksproprijaciju. Naravno, bez mogućnosti dogovora ili žalbe.
      Kad se već ne mogu legalno nacionalizovati nepokretnosti, onda to valja uraditi izokola, na mala vrata. Ponovo domaća birokratska mašinerija, kao u najbolje doba boljševičke komandne ekonomije, uvodi nepostojeće pravne kategorije.
      Kao ni u jednoj zemlji na svetu kod nas će se sopstvena imovina zakupljivati od države i gubiti na doboš.
      U Evropskoj konvenciji o ljudskim pravima, član 1, gde se govori o zaštiti imovine, piše: "Svako fizičko i pravno lice ima pravo na neometano uživanje svoje imovine. Niko ne može biti lišen svoje imovine, osim u javnom interesu i pod uslovima predviđenim zakonom i opštim načelima ljudskih prava".
      Građani Srbije treba da znaju da se Nacrtom novog Zakona uvode nove obaveze, oporezivanja i globljenje sa ciljem da ponovo bude uvedeno "pravo gradnje od javnog interesa", preciznije, eksproprijacija, odnosno nacionalizacija, što u Ustavu Republike Srbije kao kategorija više ne postoji. Ustav Srbije svim građanima jemči mirno uživanje svojine i drugih imovinskih prava stečenim po Zakonu.
      Ali, taman kada se mislilo da su takva vremena iza nas i da današnji predstavnici državnog aparata ideološki nisu naslednici onog boljševičkog pojavili su se predlozi Zakona za nove otimačine.
     
      Siniša Nikolić, jedan od ključnih ljudi na poslu pljačkanja gradskog građevinskog zemljišta, prisni prijatelj srpskog predsednika Borisa Tadića i član Demokratske stranke, bio je direktor Direkcije za građevinsko zemljište u Beogradu početkom decenije, baš u vreme kad je napravljena kriminalna podela atraktivnih lokacija u glavnom gradu, od kojih je ponajbolje dobio upravo Peter Matić i njegova kompanija MPC Holding.
      Danas je Siniša Nikolić član upravljačkog borda ove pljačkaške imperije, a u ime zasluga za razvoj poslova Petera Matića u Beogradu, na zvaničnom sajtu MPC Holdinga našla se i njegova ispeglana biografija koja govori o sposobnom i iskusnom menadžeru.
     
     
     
     
     
      Od lokacije do korupcije
     
      Korupcija, kao deo sistemske korupcije na kojoj počiva vlast u Srbiji u građevinarstvu je najvidljivija kod sprovođenja velikih infrastrukturnih poslova od državnog interesa, u kojima se često tenderski uslovi nameštaju za one koji su već viđeni za taj posao, pogotovo ako izgradnju finansiraju veliki međunarodni kreditori. U tom kontekstu je zgodan primer obnove mosta kod Beške.
      Prostor za veliku korupciju nalazi se i u enormnom profitu koji građevinarstvo donosi u kratkom vremenskom periodu.
      Izgrađeni kvadratni metar odličnog kvaliteta košta najviše od 800 do 1.000 evra, od čega su oko 350 evra troškovi za materijal, izgradnju i radnu snagu, a ostatak otpada na građevinske dozvole i priključke. Pod pretpostavkom da se kvadrat u Beogradu u novogradnji ne prodaje ispod 1.500 evra, zarada je dvostruka.
      Za sad ne postoji volja države da se odlučno bori sa korupcijom i da građevinske i inspekcije rada budu potpuno nezavisne i podređene vladi, skupštinskom odboru ili nekom trećem nezavisnom telu.
      Lanac korupcije počinje već u Urbanističkom zavodu koji propisuje uslove pod kojima se može graditi, a nastavlja se u opštinama i u gradu, gde načelnici izdaju dozvole za gradnju. Tu je i građevinska inspekcija, a tek na kraju ovog lanca se nalazi sud.
      Prvi prekršaj se čini u Urbanističkom zavodu, koji izostavljanjem određenih parametara u dokumentaciji, omogućuje investitoru da gradi mnogo veći objekat od dozvoljene površine.
      Investitor, zatim, u saradnji sa načelnikom u opštini koji izdaje odobrenje za gradnju, zaobilazi zakon tako što projekat "dobija" više kvadrata, dodaju mu se novi spratovi i uvećava kvadratura, što je protivzakonito.
      Svako ko je, po bilo kom osnovu, morao da ima posla sa građevinskim biznisom, zna da je to, u većini slučajeva, nepošten posao koji je zaražen korupcijom, zloupotrebom, nepravdom i organizovanim kriminalom.
      Sve dok predmet interesovanja tužilaštava i policije ne bude Beograd, u kome se realizuje između 70 i 80 odsto ukupne gradnje u zemlji, ne možemo govoriti da je država ušla u obračun sa građevinskom mafijom.
      Međutim, ni pod uslovom da se to učini, problem neće biti rešen ukoliko se sistemski ne reguliše pitanje upravljanja gradskim građevinskim zemljištem. Naime, vlasnik gradskog građevinskog zemljišta je Republika, ali njime raspolažu lokalne samouprave, odnosno direkcije koje su formirane u svim opštinama. One to, međutim, čine netransparentno, pa postoji čitav spektar mogućnosti za zloupotrebu, koji se odvija na relaciji vrh lokalne vlasti - direkcija - odeljenje za urbanizam- investitor.
      Ilustracije radi, pre više godina Vrhovni sud Srbije utvrdio je da se prihod koji opština stiče po osnovu izdavanja gradskog građevinskog zemljišta, ne može naplatiti kroz kompenzaciju, na primer kroz izgrađene kvadrate, jer je reč o budžetskom prilivu koji se može kontrolisati. Ipak, veliki broj direkcija oglušuje se o to i radije prihvata kvadrate u novoizgrađenim objektima, kojima se vrlo brzo gubi trag, što pogoduje malverzacijama.
      U sferi gradnje ogromne su mogućnosti za zloupotrebu.
      U Srbiji, naime, gradsko građevinsko zemljište vredi oko 30 odsto ukupne investicije, a ako se zna da trenutno četiri do pet velikih tajkuna iz te grane gradi oko dva miliona kvadrata, i da još toliko investicija realizuju sitniji izvođači, po prosečnoj ceni, dolazi se do računice da se samo u radovima u gradskim zonama obrće oko dve milijarde evra godišnje. Od toga, više od sedamsto miliona evra trebalo bi da bude prihod lokalnih budžeta, na ime obaveze prema gradskom građevinskom zemljištu, ali je činjenica da ni izbliza toliko novca ne uđe u gradske kase...
     
     
     
      Prevareni skočio sa mosta
     
      Bespravno sagrađena stambena zgrada u Mosorskoj ulici broj 7 u Beogradu tipičan je primer koji pokazuje kako funkcioniše sistemska korupcija u građevinarstvu, za koju svi znaju da postoji, ali su retki uspeli da je dokažu.
      Na tom mestu je umesto predviđenih 440 kvadratnih metara niklo čitavih 1.900. Umesto osam, čak 23 stana. I pored toga što je građevinska dozvola poništena, zgrada je uknjižena i useljena, a više od polovine stanara zvanično ne živi u stanovima već u "radionicama", "hobi sobama" i "magacinskim prostorima".
      Tako su stanove knjižili investitori Siniša Nikolić i Božidar Stojanović kojima je tom transakcijom pošlo za rukom da izbegnu eventualnu odgovornost za višestruko premašen broj izgrađenih kvadrata.
      Pominjano je da priča o izgradnji ima tragičnu dimenziju. Vlasnik parcele u Mosorskoj ulici broj 7, inženjer elektrotehnike i profesor u jednoj beogradskoj školi, izvršio je samoubistvo skočivši sa beogradskog mosta Gazela. Nedelju dana pre toga, nepoznata lica pretukla su ga u svom stanu.
      Mediji su tvrdili da se to dogodilo pošto je od investitora kojima je ustupio svoj plac za izgradnju stambenog objekta od 440 kvadrata, zatražio da dobije više od prvobitno dogovorenih 170 kvadrata, kada je shvatio da će objekat imati blizu 2.000.
      Kada je slučaj isplivao u javnost, čelnici Beograda su odlučno kritikovali sve umešane u bespravnu gradnju zgrade u Mosorskoj ulici broj 7 i najavili krivične prijave protiv osumnjičenih. Gradski javni pravobranilac Strahinja Sekulić podneo je još u martu 2005. godine krivične prijave protiv načelnika za komunalne i građevinske poslove opštine Voždovac Nenada Luburića, dvojice službenika gradskog Sekretarijata za urbanizam Bojana Milišića i Gorana Obradovića i oba investitora, Siniše Nikolića i Božidara Stojanovića, ali je Peto opštinsko tužilaštvo podnelo optužni predlog samo za investitore, dok je odustalo od postupka protiv ostale trojice.
     
     
     
      Kad dužnici lete u vazduh
     
      U Srbiji nema legalnijeg u unosnijeg posla od građevinskih investicija. Novac se brzo okreće i za godinu ili dve vraća se višestruko. Investitori na 200.000 uloženih evra, tvrde odlični poznavaoci ove matematike, zarade najmanje 300.000 evra.
      Da su sumnjivi, a unosni poslovi u građevinarstvu i urbanizmu u daljoj ekspanziji i da verovatno postoji velika borba za novac i teritorije govore i krvavi obračuni u Beogradu.
      U paketu sa razbijanjem građevinske mafije mogla bi da budu rasvetljena i neka ubistva i atentati koji se dovode u vezu sa krvavom borbom za svaki pedalj zemlje, za svaki kvadrat.
      Aleksandar Milošević zvani Aca Kostur, likvidiran je snajperskim hicem ispred svoje kuće na Banovom brdu, a njegov poslovni partner Zoran Stanković Kiza je preživeo atentat. Stanković, vlasnik istoimenog građevinskog preduzeća, povređen je kada su napadači pucali na njega na uglu ulica Nikolaja Gogolja i Valjevske u beogradskom naselju Banovo Brdo u opštini Čukarica. Napadači su iz automobila u Stankovićev džip ispalili rafal, a zatim pobegli. On je ranjen u glavu, rame i grudi, i kada se izvukao iz mrtvih tvrdio je da "ne može da prepozna" ljude koji su pucali u njega.
      Kao mogući motiv napada na Stankovića pominjala se činjenica da je mnogim poslovnim partnerima ostao dužan.
      Podsetimo se trostrukog ubistva koje se dogodilo u firmi S kompani u beogradskom naselju Vidikovac. Ubijeni su Darko Živković, Vladimir Samardžić i Dušan Pejović. Gazdi firme, Branislavu Sekuloviću, od tada se gubi svaki trag. Stankovićeva firma se bavila proizvodnjom aluminijumske stolarije, u krugu preduzeća je i prodavnica sa auto-moto opremom i kozmetikom, a u poslednje vreme Sekulović se upustio i u građevinske vode.
      Kada je svojevremno, u jesen 2006. godine, eksplodirao džip Milana Munjasa mnogi su poverovali da je napad izveden zbog veze sa Miloradom Lukovićem Legijom, jer je supruga prvooptuženog za ubistvo dr Zorana Đinđića, Aleksandra Ivanović, kuma jednom od dece Milana i Jasne Munjas. Ovaj napad najverovatnije je, međutim, kako je utvrdila istraga, naručio jedan od članova takozvane građevinske mafije i da je isključena bilo kakva druga mogućnost.
      Porodica Munjas ima firmu koja se bavi građevinskim radovima i bila se zadužila kod jednog od "poslovnih partnera". Pretpostavlja se da pozajmljeni novac nisu vratili na vreme, pa je otuda moguće da se ovaj njihov partner odlučio da plati podizanje džipa u vazduh, kako se u kriminalnim krugovima obično karakteriše kao poslednja opomena za dug.
     
     
     
      Porodici plati tal
     
      Inspektor Branko Radoman, načelnik građevinske inspekcije Čukarice, često je prozivan da je osoba nedorasla svom poslu, o čemu svedoči i Vodovodska ulica u kojoj ima toliko divljih objekata da se u njoj više ne snalazi ni policija.
      Neizbežno najodgovrnija osoba za haos na prostoru opštine Čukarica je svakako Zoran Alimpić koji je ovde doslovno vedrio i oblačio u tri mandata, od 1992. do 2004.
      Za vreme njegovog šefovanja, pa i kasnije, nesebično se isticala Ljiljana Anđelković, supruga visokopozicioniranog člana DS-a u vreme Zorana Đinđića. Na važna mesta su postavljani nestručni, korumpirani ljudi poput izvesnog Dejana Malog.
      Bez to dvoje niko nije mogao da postavi žardinjeru na Čukarici.
      Tada je moglo da se izgradi i 7.000 kvadratnih metara u sred Košutnjaka, ali ako se familija ugradi 100 evra po kvadratu.